공유지분 경매 시장을 돌아다니다 보면 공유자우선매수권을 악용해 입찰판을 흐리는 사람들을 종종 보게 된다.

매각기일마다 법정에 나타나 "우선매수 하겠습니다"라고 신고만 질러놓고, 막상 최고가매수신고인의 보증금을 넘겨받는 단계에서는 돈이 없다며 미납하는 수법이다.

이렇게 되면 경매는 유찰 처리되고 다음 기일로 넘어가는데, 공유자는 몸값(감정가)이 떨어질 때까지 이 짓을 반복하며 고의로 매각을 지연시킨다.

선량한 입찰자들의 시간과 비용을 갉아먹는 아주 악질적인 꼼수다.

하지만 법원도 바보가 아니다. 현재 기준 전국 경매 법정에서는 이러한 먹튀 행위를 제한하기 위해 집행관들이 현장에서 즉각적인 거부 조치를 취하고 있다.

지분 경매에 참여하는 입찰자라면 공유자의 꼼수에 휘말려 헛걸음하지 않도록, 법원이 적용하는 즉시 거부 기준과 현장에서 집행관을 움직이는 실전 이의제기 요령을 확실하게 머릿속에 넣어두어야 한다.

물론 이러한 지분 경매의 특수성 외에도 입찰 전 감정가 착시를 부르는 매각물건명세서의 함정이나 법원 조사관조차 쉽게 걸러내지 못하는 위장 임차인 적발 노하우를 함께 숙지해야 경매 법정에서 온전하게 내 수익을 방어할 수 있다.

법원 경매 현장에서 공유자우선매수권 남용에 대해 집행관에게 이의를 제기하는 투자자의 모습과 공유자우선매수 무력화 한글 텍스트 이미지.

법원이 칼을 빼든 공유자우선매수권 즉시 거부 기준

과거에는 우선매수 신고를 하면 집행관이 무조건 받아주는 경향이 있었지만, 올해부터는 경매 법정은 매각 절차의 공정성을 해치는 상습 미납자들에게 가차 없이 거부권을 행사하게 된다.

집행관이 현장에서 공유자의 우선매수 신청을 받아들이지 않는 핵심 기준은 다음과 같다.

현장 보증금 미소지 및 즉시 미납

공유자우선매수권을 행사하려면 최고가입찰자가 낸 입찰보증금과 동일한 금액을 '그 자리에서 즉시' 현금이나 수표로 제출해야 한다.

만약 공유자가 "은행에 가서 돈을 뽑아오겠다", "오후까지 입금하겠다"라며 시간을 끌려고 한다면 집행관은 이를 즉시 거부하고 최고가입찰자에게 매각 허가 절차를 진행한다. 준비 없는 우선매수는 현장에서 바로 아웃이다.

이전 기일 보증금 미납 이력 (매각 불허가 및 재매각)

가장 중요한 부분이다. 동일한 경매 사건에서 이미 지난 기일에 우선매수 신고를 해놓고 보증금을 내지 않아 매각이 불허가되었거나 재매각으로 나온 경우, 법원은 이를 고의적인 매각 방해 행위로 간주한다.

대법원 실무 지침에 따라 집행관은 해당 공유자가 다시 우선매수권을 신청할 때 현장에서 즉시 거부를 선언할 수 있는 강력한 재량을 가진다.

구분 정상적인 우선매수권 행사 현장 즉시 거부 및 무력화 대상
보증금 제출 시점 최고가 입찰자 결정 즉시 현장 제출 시간 요청, 은행 방문 핑계 (즉시 거부)
과거 미납 이력 없음 (처음 신청하는 경우) 이전 기일 우선매수 신고 후 보증금 미납 (거부)
입찰 참여 제한 타인 입찰 시 우선매수권만 행사 민사집행법 제108조 매각방해자로 판단 시 입찰 배제
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먹튀 공유자를 무력화하는 현장 집행관 이의제기 매뉴얼

경매 법정에서 최고가매수신고인으로 내 이름이 불렸는데, 갑자기 뒤에서 어떤 공유자가 손을 들며 우선매수를 외친다면 가슴이 철렁 내려앉을 것이다.

이때 당황하지 말고 아래 행동 요령을 기억했다가 집행관에게 당당하게 요구해야 한다.

1단계: 공유자의 보증금 즉시 지참 여부 확인 요구

집행관이 공유자에게 우선매수 의사를 물어볼 때, 즉시 집행관대 앞으로 나가 발언권을 요청하라.

그리고 집행관에게 "해당 공유자가 현재 최고가입찰보증금에 해당하는 현금이나 수표를 집행관석 위에서 바로 확인할 수 있도록 즉시 제출하게 해달라"고 정중하면서도 단호하게 요구해야 한다.

돈 없이 말로만 지르는 행위를 초반에 차단하는 핵심 요령이다.

2단계: 과거 매각기일 변경 및 유찰 기록 실시간 추궁

만약 해당 사건이 이미 여러 번 유찰되었거나 변경된 이력이 있다면, 문건 처리 내역을 받아 적은 수첩을 들고 집행관에게 어필하라.

"본 사건은 과거 공유자의 우선매수 신고 후 미납으로 인해 절차가 지연된 기록이 있다. 이는 민사집행법 제108조에서 규정하는 '다른 사람의 매수 신청을 방해한 사람'에 해당하므로, 이번 우선매수 신청은 신의칙 위반 및 매각방해 행위로 즉시 거부되어야 마땅하다"고 집행관에게 알려야 한다.

3단계: 매각기일 조서에 이의제기 사실 기재 요청

집행관이 애매한 태도를 취하며 공유자의 손을 들어주려고 한다면, 마지막 카드를 꺼내야 한다.

집행관에게 "최고가입찰자로서 공유자의 상습 미납으로 인한 매각 지연 우려를 공식 제기하니, 오늘 작성되는 매각기일 조서에 '최고가입찰자의 공유자우선매수 불허 요청 및 이의제기 사실'을 반드시 명문화해달라"고 요구하라.

조서에 기재되는 순간, 집행관도 책임 소지가 생기기 때문에 대충 넘기지 못하고 대법원 판례와 지침을 엄격하게 적용해 공유자의 꼼수를 검토하게 된다.

이 조서는 추후 매각결정기일 날 판사에게 매각허가결정 항고나 이의신청을 할 때 결정적인 법적 증거가 된다.