매각물건명세서에 보증금 없다고 안심? 선순위임차인 확인 방법 따로 있다

배당요구 안 한 선순위임차인, 실제 보증금 추적하는 법

경매 물건에 선순위임차인이 있는데 배당요구를 하지 않았다면, 그 보증금은 낙찰자가 그대로 인수한다. 문제는 매각물건명세서에 보증금액이 나오지 않는 경우가 많다는 점이다. 이때는 직접 서류를 발급받아 실제 보증금을 추적해야 한다.

배당요구 안 한 선순위임차인이 왜 위험한가

대항력(낙찰자가 바뀌어도 임차인이 계속 살 권리를 주장할 수 있는 힘)을 갖춘 임차인은 배당요구를 하지 않으면 법원에서 돈을 받지 않는다. 대신 낙찰자에게 직접 보증금 전액을 요구할 수 있다. 낙찰자는 낙찰가와 별개로 이 돈을 추가로 물어줘야 한다.

경매정보지나 매각물건명세서에 "임차인 있음, 배당요구 없음"이라고만 적혀 있고 보증금액이 비어 있는 경우가 흔하다. 임차인이 권리신고 자체를 안 했기 때문이다.

이럴 땐 감정가나 시세만 보고 입찰가를 정하면 안 된다. 실제 인수해야 할 보증금을 모르는 채 낙찰받으면 예상 밖의 추가 지출이 생긴다.

실제 보증금 추적하는 3가지 방법

전입세대열람내역서 발급

관공서(주민센터)에서 발급받는 서류다. 해당 주소에 전입한 세대주의 이름과 전입일자를 확인할 수 있다. 다만 보증금액이나 계약기간은 이 서류에 나오지 않는다.

몇 명이, 언제 들어왔는지 순서를 파악하는 용도로 쓴다. 이 과정에서 동거인 항목까지 함께 살펴보면 위장임차인 여부까지 함께 걸러낼 수 있다.

• 경매 이해관계인(입찰 예정자 포함)은 해당 사건번호와 신분증을 지참하면 발급 가능하다.
• 도로명주소와 지번주소 둘 다 발급받아 대조해야 한다. 계약서 주소 표기 방식에 따라 결과가 다르게 나올 수 있기 때문이다.

확정일자 부여현황 확인

확정일자(계약서에 도장을 찍어 그 날짜에 계약이 존재했음을 공적으로 증명하는 제도)를 받은 내역을 관할 주민센터나 인터넷등기소에서 열람할 수 있다.

여기엔 보증금액, 계약일자, 확정일자가 함께 기재된다. 쉽게 말해 "누가 얼마를 언제 계약했는지"가 찍히는 장부다.

• 임대차계약서 원본 지참이 원칙이지만, 경매 이해관계인은 사건번호로 열람 신청이 가능하다.
• 지번주소·도로명주소 둘 다 확인해야 한다. 하나로만 조회하면 확정일자 받은 내역이 없는 것으로 잘못 나올 수 있다.

법원 문건접수내역, 현황조사보고서 대조

법원경매정보 사이트에서 사건번호를 조회하면 문건접수내역과 집행관의 현황조사보고서를 볼 수 있다. 임차인이 권리신고를 아예 안 했더라도, 현황조사 과정에서 집행관이 탐문한 보증금 진술이 남아 있는 경우가 있다.

만약 이 진술이 실제와 다르게 꾸며졌다면 친인척 관계로 짠 가짜 계약서일 가능성도 함께 의심해봐야 한다.

• 문건접수내역에 "임차인 권리신고서" 접수 기록이 있는지 먼저 확인한다.
• 기록이 없다면 현황조사보고서의 점유자 진술 항목을 확인한다. 임차인 본인 진술이라 실제 보증금과 다를 수 있어 참고 자료로만 쓴다.

서류를 비교해서 최종 확인할 것

서류	확인 가능 정보	발급처
전입세대열람내역서	전입자, 전입일자 (보증금액 없음)	주민센터
확정일자 부여현황	보증금액, 계약일자, 확정일자	주민센터, 인터넷등기소
법원 문건접수내역	권리신고 여부, 현황조사 진술	법원경매정보 사이트

3가지 서류를 대조해서 전입일자와 확정일자가 말소기준권리보다 빠른지 확인한다. 빠르면 대항력이 있다는 뜻이고, 배당요구를 안 했다면 그 보증금 전액이 낙찰자 인수 대상이 된다.

서류상 보증금이 확인되지 않으면 실제 거주자 탐문이나 등기소 확인을 추가로 거쳐야 한다. 확인 없이 입찰가를 정했다가 낙찰 후 수백만 원을 그대로 날리는 상황도 실제로 벌어진다.