낙찰받은 물건에 소유자와 같은 성씨를 쓰는 사람이 임차인으로 앉아있는 경우, 오늘 다룰 주제는 바로 이 상황에서 써먹는 무상거주확인서 확보요령이다.

이 확인서 한 장 손에 넣으면 명도 협상 판도가 완전히 달라진다. 권리분석을 아무리 꼼꼼히 해도 점유자가 소유자의 친인척이면 서류만 보고는 진짜 세입자인지 가짜인지 구분하기 어렵다.

확인서라는 물증을 손에 쥐는 작업이 낙찰 이후 명도 싸움의 승부를 가른다.

소유자 친인척이 임차인이면 왜 의심해야 하나

경매판에서 채무자나 소유자의 가족, 친인척, 피고용인이 점유하고 있으면 위장임차인일 가능성이 높다. 위장임차인이란 진짜 세입자가 아니라 보증금을 받아내려고 서류만 세입자로 꾸민 사람을 말한다.

낙찰자 입장에서는 이런 사람에게 보증금을 인수해줘야 할 이유가 없는데, 서류상으로는 멀쩍이 세입자처럼 보이니 골치가 아프다. 아래 신호가 하나라도 겹치면 눈여겨봐야 한다.

무상거주확인서는 돈 한 푼 안 내고 이 집에 그냥 살고 있다는 사실을 점유자 스스로 인정하는 문서다. 은행이 대출을 내줄 때 미리 받아두는 경우가 많은데, 낙찰자도 같은 논리를 똑같이 써먹을 수 있다.

쉽게 말하면 세입자 행세를 하려던 사람에게 스스로 "나는 세입자가 아니다"라고 서명하게 만드는 셈이다.

핵심은 이거다. 확인서에 서명한 임차인은 낙찰자한테 임대차 권리를 못 내세운다. 대항력이란 쉽게 말해 "나 계속 여기 살 거야"라고 버틸 수 있는 힘이다.

우선변제권은 경매로 나온 돈을 나눠줄 때 남들보다 먼저 받는 티켓 같은 거다. 확인서에 서명하는 순간, 이 두 가지 힘은 둘 다 사라진다.

실제 사례를 보자. 확인서를 써준 임차인이 나중에 경매 절차에서 배당요구를 했는데, 은행이 그 확인서를 증거로 들어 소송을 걸었고 결국 이겼다.

그 임차인은 배당(경매 대금 나누기)에서 받을 돈이 하나도 남지 않았다. 법에는 신의칙이라는 규칙이 있다. 쉽게 말하면 "말 바꾸기 금지" 규칙이다. 어제 "나는 세입자 아니다"라고 써줬는데, 오늘 "나 세입자다, 돈 줘"라고 하면 이 규칙에 걸린다.

확보 절차, 이렇게 밟는다

순서대로 밟아야 나중에 다투는 일이 줄어든다.

대화로 풀리면 가장 좋지만, 현실은 그렇게 순조롭지 않은 경우가 많다. 소유자와 가까운 사이일수록 오히려 더 강하게 버티는 경우도 흔하다.

서명을 거부하면 다음 카드를 꺼낸다. 인도명령은 대금 완납 후 6개월 이내에 신청해야 하며, 이 기간을 놓치면 명도소송으로 넘어가야 한다. 인도명령은 결정까지 통상 2주 내외가 걸리는 간이 절차라 시간 싸움에서 훨씬 유리하다.

확인서를 받았다고 끝난 게 아니다. 원본은 따로 보관하고, 배당요구 종기일을 넘기지 않도록 법원에 제출해 이의신청 근거로 써야 한다.

점유자가 끝까지 버틴다면 점유이전금지가처분을 같이 걸어두고, 강제집행 일정을 앞당기는 방법까지 함께 준비해두는 편이 안전하다. 상황이 복잡하게 얽혀 있다면 명도 전문 변호사나 법무사와 함께 서류를 다시 검토하는 편이 시간과 비용을 아끼는 길이다.

확인서를 쓸 때는 문구를 애매하게 두면 안 된다. 언제부터 언제까지 무상으로 살았는지, 임대차계약이 아니라는 점을 분명히 밝히고, 서명 날짜와 점유자 본인의 자필 서명을 반드시 남긴다.

대항력과 우선변제권이 어떻게 인정되는지 미리 알아두면 확인서 문구를 준비할 때도 도움이 된다. 경매 절차 자체가 궁금하면 법원경매정보에서 진행 상황을 직접 확인할 수 있다.

날짜가 빠지거나 문구가 모호하면 나중에 법원에서 확인서의 효력을 다투는 여지가 생기니, 짧더라도 사실관계만큼은 정확하게 적어야 한다.